Przykładowa umowa na prace wykończeniowe. Zapisy, które warto mieć

Większość sporów na budowie nie bierze się ze złej woli, tylko z tego, że dwie strony inaczej zapamiętały ustalenia. Umowa nie jest dowodem nieufności. Jest zapisem tego, co obie strony rozumieją tak samo, zrobionym w momencie, gdy jeszcze się zgadzają.

Jeśli jesteś na wcześniejszym etapie i dopiero wybierasz wykonawcę, zacznij od tekstu o tym, jak sprawdzić ekipę wykończeniową.

Zastrzeżenie, które trzeba postawić na początku. To jest przykład do przerobienia pod konkretną sytuację, a nie porada prawna. Przy większych inwestycjach albo nietypowym zakresie warto dać umowę do przejrzenia prawnikowi. Nie jesteśmy kancelarią i nie udajemy, że nią jesteśmy.

Wzór do pobrania

Cały dokument z poniższymi zapisami, gotowy do uzupełnienia, przygotowaliśmy w formacie Word:

Pobierz wzór umowy w Wordzie (.docx) · wersja do wydruku (.pdf)

Siedem stron: dziesięć paragrafów, tabela z danymi obu stron do wypełnienia, miejsce na podpisy oraz trzy załączniki w formie gotowych tabel, czyli zakres prac z listą wykluczeń, kosztorys z harmonogramem płatności i harmonogram prac. Plik edytujesz w Wordzie, LibreOffice albo Dokumentach Google.

Jaki to rodzaj umowy

Przy typowym wykończeniu mieszkania czy remoncie stosuje się zwykle umowę o dzieło albo umowę o roboty budowlane. O tym, która to jest, decyduje charakter i skala prac, a nie tytuł wpisany na górze dokumentu.

Praktyczna konsekwencja jest taka, że nazwa dokumentu nie ma znaczenia, jeśli treść mówi co innego. Skup się na tym, co jest w środku.

Strony i przedmiot umowy

Wygląda banalnie, a to najczęstsze źródło problemów, bo pod nazwą handlową bywa inna firma niż ta, która wystawia fakturę.

§ 1. Strony Zamawiający: [imię i nazwisko / nazwa], adres, PESEL lub NIP. Wykonawca: [pełna nazwa rejestrowa], adres, NIP, REGON, reprezentowany przez [imię i nazwisko].

§ 2. Przedmiot umowy 1. Wykonawca zobowiązuje się do wykonania prac wykończeniowych w lokalu położonym przy [adres], o powierzchni [x] m². 2. Szczegółowy zakres prac określa Załącznik nr 1 do umowy, stanowiący jej integralną część. 3. Prace nieobjęte Załącznikiem nr 1 nie wchodzą w zakres umowy. Ich wykonanie wymaga aneksu, o którym mowa w § 7.

Kluczowy jest ustęp 3. Bez niego każda rozmowa o tym, czy coś było w cenie, jest rozmową o wrażeniach. Do tego dochodzi Załącznik nr 1, który powinien wyliczać prace pozycja po pozycji, a nie brzmieć „wykończenie mieszkania".

Warto dopisać do załącznika osobną listę wykluczeń:

Załącznik nr 1, część B: prace nieobjęte umową Umowa nie obejmuje w szczególności: zabudowy meblowej, dostawy i montażu sprzętu AGD, prac projektowych, prac na instalacji gazowej, wywozu i utylizacji odpadów [lub: obejmuje wywóz odpadów].

Lista wykluczeń jest paradoksalnie bardziej wartościowa niż lista prac. Pokazuje, że wykonawca przemyślał zakres, zamiast liczyć na dopisanie pozycji w trakcie.

Termin i to, co go przedłuża

§ 3. Termin 1. Rozpoczęcie prac: [data]. Zakończenie: [data]. 2. Termin zakończenia ulega przedłużeniu o czas trwania przeszkody w przypadku: a) technologicznych przerw wynikających z konieczności wyschnięcia podłoży, potwierdzonych pomiarem wilgotności, b) opóźnienia w dostarczeniu materiałów, za które odpowiada Zamawiający, c) zmian zakresu wprowadzonych na wniosek Zamawiającego, d) siły wyższej. 3. O wystąpieniu przeszkody Wykonawca informuje Zamawiającego niezwłocznie, wskazując przewidywany czas jej trwania.

Punkt 2a jest uczciwy wobec obu stron. Schnięcie wylewki nie jest opieszałością wykonawcy, tylko fizyką, a jego skrócenie kończy się spuchniętą podłogą. Jednocześnie ustęp 3 nie pozwala na milczące przedłużanie terminu: przeszkodę trzeba zgłosić.

Czego nie powinno być na tej liście: braku ludzi na budowie, zaangażowania ekipy na innym zleceniu, problemów z podwykonawcami wykonawcy. To jego ryzyko, nie Twoje.

Wynagrodzenie i płatności

To zapis, który chroni najbardziej.

§ 4. Wynagrodzenie 1. Wynagrodzenie za przedmiot umowy wynosi [kwota] zł [netto/brutto], zgodnie z kosztorysem stanowiącym Załącznik nr 2. 2. Wynagrodzenie płatne jest w transzach, po odbiorze poszczególnych etapów: a) etap I [opis]: [x]% wynagrodzenia, b) etap II [opis]: [x]% wynagrodzenia, c) etap III [opis]: [x]% wynagrodzenia, d) pozostała część po odbiorze końcowym, o którym mowa w § 6. 3. Podstawą wypłaty każdej transzy jest podpisany protokół odbioru etapu. 4. Płatność następuje przelewem na rachunek wskazany na fakturze, w terminie [x] dni od jej doręczenia.

Trzy rzeczy warte podkreślenia:

Transze powiązane z odbiorem etapu, nie z kalendarzem. Płatność „po dwóch tygodniach" nie mówi nic o tym, czy praca została wykonana.

Zaliczka na materiały to co innego niż zaliczka na robociznę. Jeśli w umowie jest zaliczka, warto zapisać wprost, na co jest i jak zostanie rozliczona.

Część płatna po odbiorze końcowym. Choćby niewielka. To jedyny realny mechanizm, który sprawia, że drobne poprawki są robione, a nie odkładane w nieskończoność.

Materiały

Najczęstsze źródło nieporozumień po kwestii zakresu.

§ 5. Materiały 1. Materiały wykończeniowe [płytki, panele, farby, armatura, ceramika] zapewnia Zamawiający. 2. Materiały pomocnicze [kleje, zaprawy, fugi, grunty, silikony, profile] zapewnia Wykonawca w ramach wynagrodzenia. 3. Zamawiający dostarcza materiały co najmniej [x] dni przed planowanym terminem ich wbudowania, w ilości uwzględniającej zapas technologiczny. 4. Wykonawca sprawdza materiały przed wbudowaniem pod kątem widocznych wad i zgłasza zastrzeżenia. Wbudowanie materiału z wadą widoczną obciąża Wykonawcę. 5. Wykonawca nie odpowiada za wady wynikające z właściwości materiału dostarczonego przez Zamawiającego.

Ustęp 3 rozwiązuje problem, który wraca na każdej budowie: ekipa czeka, bo płytki jeszcze nie przyjechały. Zapas technologiczny też ma znaczenie, bo docinanie zawsze generuje odpad, a dokupienie tej samej partii bywa niemożliwe.

Ustęp 4 jest istotny dla obu stron: wykonawca ma obowiązek popatrzeć, co wbudowuje, ale nie odpowiada za to, że ktoś kupił tanią armaturę.

Odbiory

§ 6. Odbiory 1. Strony dokonują odbiorów etapowych oraz odbioru końcowego, potwierdzonych protokołem. 2. Odbiorowi etapowemu podlegają w szczególności prace zanikające i ulegające zakryciu, w tym instalacje przed ich zakryciem oraz hydroizolacja przed ułożeniem okładzin. 3. Wykonawca zgłasza gotowość do odbioru z wyprzedzeniem [x] dni. 4. Jeżeli Zamawiający nie przystąpi do odbioru w terminie [x] dni od zgłoszenia, uznaje się etap za odebrany. 5. W protokole odbioru końcowego Strony wskazują ewentualne usterki oraz termin ich usunięcia.

Ustęp 2 jest najważniejszy w całej umowie. Instalacje i hydroizolacja to rzeczy, których po zakryciu nie da się obejrzeć bez demontażu. Odbiór na tym etapie zajmuje kwadrans i oszczędza problemów, które inaczej wychodzą po latach.

Ustęp 4 chroni wykonawcę przed sytuacją, w której inwestor wyjeżdża i budowa stoi.

Zmiany zakresu

§ 7. Zmiany zakresu 1. Zmiana zakresu prac wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, w postaci aneksu lub protokołu zmian podpisanego przez obie Strony. 2. Protokół zmian określa: opis prac dodatkowych lub zaniechanych, wpływ na wynagrodzenie oraz wpływ na termin zakończenia. 3. Wykonawca nie ma prawa do wynagrodzenia za prace dodatkowe wykonane bez zachowania formy, o której mowa w ust. 1.

Ustęp 3 to zapis działający przeciwko wykonawcy i dlatego wart uwagi. Bez niego zdarza się, że przy odbiorze pojawia się faktura za prace, o których nikt wcześniej nie rozmawiał, a wykonawca twierdzi, że były konieczne.

Przy remontach starszych lokali warto dodać ustęp o pozycjach warunkowych:

4. Strony przewidują możliwość ujawnienia po odkryciu podłoży okoliczności wymagających prac dodatkowych, w szczególności w zakresie stanu instalacji. Wykonawca zgłasza je niezwłocznie wraz z wyceną, a decyzję o ich wykonaniu podejmuje Zamawiający.

Usterki, rękojmia i gwarancja

Tu trzeba rozróżnić dwie rzeczy, które ludzie mylą.

Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego i przysługuje z mocy prawa. Nie trzeba jej zapisywać, żeby działała. Długość okresu zależy od rodzaju umowy i przedmiotu prac, dlatego przy większych realizacjach warto ten punkt skonsultować z prawnikiem, zamiast opierać się na tym, co ktoś napisał w internecie.

Gwarancja jest dobrowolna. Wykonawca nie musi jej udzielać, a jeśli udziela, to on ustala jej warunki i długość. Właśnie dlatego warto ją mieć zapisaną.

§ 8. Gwarancja i usterki 1. Wykonawca udziela gwarancji na wykonane prace na okres [x] miesięcy od dnia odbioru końcowego. 2. Uprawnienia Zamawiającego z tytułu rękojmi pozostają nienaruszone. 3. Usterki ujawnione w okresie gwarancji Zamawiający zgłasza pisemnie lub drogą elektroniczną na adres [adres e-mail]. 4. Wykonawca przystępuje do usunięcia usterki w terminie [x] dni roboczych od zgłoszenia, a usuwa ją w terminie [x] dni, chyba że jej charakter wymaga dłuższego czasu, o czym informuje Zamawiającego. 5. Gwarancja nie obejmuje uszkodzeń powstałych z winy Zamawiającego, normalnego zużycia oraz wad materiałów dostarczonych przez Zamawiającego.

Ustęp 3 z konkretnym adresem to drobiazg, który ma znaczenie. Zgłoszenie „mówiłem panu przez telefon" jest trudne do udowodnienia.

Kary umowne

Zapis, przy którym warto zachować umiar. Kary mają dyscyplinować, nie rujnować.

§ 9. Kary umowne 1. Wykonawca zapłaci Zamawiającemu karę umowną w wysokości [x]% wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki w zakończeniu prac, z przyczyn leżących po jego stronie, nie więcej niż [x]% wynagrodzenia. 2. Zamawiający zapłaci Wykonawcy karę umowną w wysokości [x]% za każdy dzień zwłoki w odbiorze lub w płatności, nie więcej niż [x]% wynagrodzenia. 3. Strony mogą dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kar umownych na zasadach ogólnych.

Kara powinna działać w obie strony. Umowa, w której tylko wykonawca płaci za zwłokę, jest nierówna i w praktyce trudniejsza do wyegzekwowania. Limit procentowy chroni przed sytuacją, w której kara przekracza wartość zlecenia.

Odstąpienie

§ 10. Odstąpienie od umowy 1. Zamawiający może odstąpić od umowy, jeżeli Wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem prac o więcej niż [x] dni z przyczyn leżących po jego stronie. 2. Wykonawca może odstąpić od umowy, jeżeli Zamawiający zalega z płatnością transzy o więcej niż [x] dni albo uniemożliwia prowadzenie prac. 3. W razie odstąpienia Strony sporządzają protokół inwentaryzacji prac wykonanych do dnia odstąpienia, stanowiący podstawę rozliczenia.

Ustęp 3 jest częściej potrzebny, niż się wydaje. Bez inwentaryzacji spór o to, ile pracy zostało wykonane, jest nie do rozstrzygnięcia.

Postanowienia końcowe

§ 11. Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. 3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. 4. Załączniki: nr 1 zakres prac wraz z listą wykluczeń, nr 2 kosztorys, nr 3 harmonogram.

Czego w umowie być nie powinno

Lista rzeczy, przy których warto się zatrzymać:

• Wynagrodzenie „do ustalenia" albo „według kosztorysu powykonawczego" bez limitu. To otwarty czek.
• Brak załącznika z zakresem. Sama kwota nie mówi, za co.
• Termin określony jako „około" albo „w miarę możliwości". Taki zapis nie znaczy nic.
• Kary działające tylko w jedną stronę.
• Zapis, że wszelkie prace dodatkowe rozlicza się według stawek wykonawcy bez uzgodnienia.
• Duża zaliczka bez wskazania, na co jest przeznaczona.
• Brak trybu zgłaszania usterek.

Krótko

Dobra umowa na wykończenie mieści się na kilku stronach i odpowiada na cztery pytania: co dokładnie ma być zrobione, do kiedy, za ile i co się dzieje, gdy coś pójdzie nie tak. Załącznik z zakresem i listą wykluczeń jest ważniejszy niż sama umowa.

Jeszcze raz, bo to istotne: powyższe zapisy to przykład do przerobienia, nie gotowy dokument i nie porada prawna. Przy większej inwestycji warto poświęcić na konsultację prawną ułamek tego, co można stracić bez niej.

Wzór w formacie Word oraz wersja PDF są do pobrania bez zapisów i bez podawania adresu e-mail.

Jeśli chcesz przegadać zakres i harmonogram dla konkretnego mieszkania, zadzwoń. Wyceniamy po oględzinach i rozpisujemy koszt na etapy, tak żeby dało się to przenieść wprost do załącznika umowy.